În articolul anterior din această serie, am discutat despre diversificarea cu obligațiuni. Acum, vom vorbi despre una dintre cele mai populare strategii de diversificare: imobiliarele.
Deținerea de proprietăți imobiliare poate fi o investiție bună. Totuși, există și câteva dezavantaje importante.
Când investești într-o casă în care plănuiești să locuiești cu familia ta, decizia este adesea emoțională, care aduce confort și siguranță familiei tale, poate avea beneficii fiscale și nu implică efort pentru închiriere.
Dar dacă investiția imobiliară nu este pentru casa ta, ci pentru a genera profit, calculele investiției sunt esențiale.
Investiția în imobiliare generează profit în 2 moduri: chirie și apreciere.
Ca în cazul oricărui activ, prețul de achiziție este crucial pentru viabilitatea investiției. O regulă tradițională spune că un preț corect pentru o proprietate este 80% din chiria câștigată pe o perioadă de 15-18 ani; unii investitori sunt chiar mai stricți cu “regula de 1%”, unde prețul de achiziție nu ar trebui să depășească valoarea a 100 de chirii lunare. Chiar dacă te concentrezi mai mult pe aprecierea valorii decât pe chirie, un viitor cumpărător se va uita probabil la potențialul randament din chirie, așa că plătind prea mult la achiziție îți vei reduce profitul viitor. Dar ce faci dacă piața este atât de scumpă încât nu permite astfel de oportunități? Atunci, diversificarea în imobiliare ar trebui amânată până când apar aceste oportunități.
După ce cumperi imobilul, trebuie să faci și întreținere regulată și posibil să o renovezi pentru a o face atractivă pentru chiriași. Asta costă bani și necesită atenție din partea ta.
Ocazional, chiriașii vor pleca, ceea ce duce la pierderi de venit și bani & timp investit în găsirea unor noi chiriași. Asigurarea și taxele sunt și ele costuri pe care trebuie să le iei în calcul.
Din punct de vedere financiar, chiar și pentru deal-uri bune, dezavantajul este că e o investiție singulară mare; poți cumpăra acțiuni de €100, dar o casă este o investiție mare. Același lucru se aplică și la vânzarea investiției; este o tranzacție de totul sau nimic.
Creditul este o opțiune, dar vine cu propriile riscuri. La o dobândă de 8% pe an pe 30 de ani, pentru fiecare €100.000 împrumutați, vei plăti înapoi €264.000 în total. Banca nu este interesată dacă ai sau nu chiriaș sau dacă prețul pieței a scăzut cu 50%. Ei au un profit garantat de la tine, și dacă nu-ți plătești rata la timp, nu vor ezita să te execute silit.
În criza financiară din 2008, mulți mici investitori în imobiliare care erau supraîndatorați cu mai multe proprietăți au pierdut totul. “Lebăda neagră” a prăbușirii prețurilor imobiliare a fost ceva ce niciunul dintre acești investitori nu a luat în considerare.
Așadar, dacă decizi să te îndatorezi pentru o investiție imobiliară, asigură-te că poți plăti rata lunară chiar și fără chiriași. După aceea, încearcă să plătești anticipat principalul sau asigură-te că celelalte investiții ale tale generează un randament mai mare decât rata dobânzii la credit și consolidează-le până la o valoare totală mai mare decât principalul datorat.
În concluzie, imobiliarele pot fi o investiție bună dacă îți faci calculele, cumperi la o valoare corectă, nu te îndatorezi și înțelegi că imobiliarele nu sunt o investiție pasivă, ci vor necesita timp și atenție din partea ta.
Deși este o investiție atractivă pentru investitorii neexperimentați fiind simplă și tangibilă, investițiile în acțiuni sunt o opțiune mult mai bună inițial, iar diversificarea în imobiliare ar trebui să vină mai târziu.